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"二套房"认定标准不一 房贷调控隐现"空调"之忧

来 源:   发布时间:2017-07-26   ( 阅 读 次 数:  )

 
 一个月前的9月27日,央行联手银监会共同发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》,其中“第二套房”的信贷管理是此次调控政策的重点内容之一。然而,由于各家商业银行在如何认定“第二套房”上出现了严重分歧,致使一度被寄予厚望的新一轮房贷调控隐隐显现“空调”之忧。

 

    商业银行出于自身利益各打“小算盘”

 

    一个月以来,各商业银行有关“第二套房”的认定标准陆续出台,但分化严重。

    根据业已披露的信息,建行将以户为单位认定“第二套房”,其中北京地区第二套房的贷款首付比例提高至50%,同时结合各地情况作适当调整,实施标准不搞“一刀切”。其他已公布信息的银行均采用比较宽松的以“个人”为单位的认定标准。如华夏银行上海分行以“个人”为单位认定“第二套房”;光大银行也以“个人”为单位认定“第二套房”,但还清贷款后再申请房贷的仍被视为“第二套房”。此外,浦发银行、深圳发展银行、招商银行、民生银行等均表示,以家庭为单位认定第二套房,存在认定难度。如果央行征信系统不能查证,由银行到民政、公安等部门去查证贷款人的家庭情况,操作难度太大。

 

    交通银行副行长叶迪奇10月16日则透露,交行将以“个人”为单位认定第二套房。根据这个认定标准,夫妻二人如果其中一人通过银行贷款买房,另外一方通过贷款买房时仍可视作第一套住房。对于曾经通过银行贷款买房的借款人,如果其还清了此前的房贷,再次通过银行贷款买房时仍然可以视作第一套住房。

 

    由此可见,除了建设银行认定的标准较为严格外,其他大多数商业银行的认定标准显得十分宽松。中国社会科学院金融研究所研究员易宪容指出,最近几年,国内商业银行为了经营效益,让信贷资金进入房地产市场,不仅使银行的信贷业务得到迅速扩张,利润水平快速增长,银行信贷的不良率迅速下降,而且基层员工及单位领导的业绩与收入快速增长。

 

    “也就是说,只要房价上涨,住房信贷市场是各商业银行最为便利的盈利模式和工具。”易宪容说,从这个角度看,银行基层部门当然不舍得“割肉”。

 

    外资银行俨然房贷调控“特区”

 

    刚刚获批经营人民币房贷业务资格的外资银行,在国内房贷市场的发展之快超乎想像。根据央行上海总部最近发布的三季度货币信贷报告显示,今年以来,在上海的外资银行贷款增势强劲,增速偏快,人民币存贷比迅速攀升。仅第三季度,上海外资银行新增人民币贷款220.3亿元,创外资银行人民币贷款季度增量历史次高(仅次于二季度的225.1亿元)。值得注意的是,新增贷款中,以房贷为代表的中长期贷款增幅最大,当季增加了97.3亿元,同比多增78.9亿元。

 

    这一数据表明,房贷业务已成为外资银行当前重要的利润贡献点。因此,面对管理层的房贷调控政策,不少外资银行在执行细则上显示出“从宽不从严”的标准,寻求自身利益的最大化。

 

    10月24日,渣打银行(中国)有限公司表示,在监管部门相关细则出台之前,渣打银行对贷款人第二套住房的认定标准以“个人”为单位,并执行第二套房首付款比例至少为40%,贷款利率是基准利率1.1倍的房贷标准。

 

    渣打银行是继花旗银行之后第二家公布第二套住房标准的外资银行。此前,花旗银行的第二套住房认定标准除了表明以“个人”为单位外,同时明确在第一套房贷款结清后,再贷款购房仍然视为“首套住房”。

 

    此外,据有关人士介绍,由于确认第二套房的贷款情况主要通过央行个人征信系统查询,但目前上海尚没有一家外资银行加入央行征信系统。换言之,如果购房者第一套房贷来自其他外资银行,经办外资银行是查不到相关贷款记录的。“事实上,外资银行面对新客户时,也没有积极性去央行征信系统里查询该客户是否已有贷款记录。”这位人士说。

 

    据记者了解,目前对外资银行的房贷调控,也存在一些似是而非的“认识误区”。一些人认为,在国内房贷市场,外资银行房贷所占的份额很小,因此对房贷市场的影响力也十分有限。因此,外资银行房贷发放不是调控重点。这使得外资银行俨然成为调控的“特区”,在很大程度上弱化着调控政策的力度。

 

    调控政策应考虑可操作性,不能留“后门”

 

    商业银行异彩纷呈的“第二套房”认定标准,使得买房人在实际操作中有很大的“活动空间”来规避房贷新政的调控作用。招商证券房地产行业分析师贾祖国指出,由于在实际操作中没有“第二套住房”的统一标准。“购房者可以用父母、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名义购买住房,同时,购买者可以通过先全额付款再抵押贷款的方式进行买房操作,这样就避免了央行和银监会《通知》带来的影响。”

 

    事实上,《通知》出台一个月后,市场仍对其中的“第二套房”如何认定争论不休,导致政策执行不力,调控效果不佳,这本身就值得各方深思,而政策出台后引起市场各方如此激烈的博弈也是近年来所罕见。

 

    一般而言,调控政策出台引起调控者和被调控者之间的博弈,是十分正常的市场行为。但是,此次《通知》出台后,博弈却较少发生在监管层和被监管的商业银行间,而是在短时间内引发了被调控者之间的激烈博弈,焦点都在如何认定“第二套房”上。

 

    通过梳理可以发现,《通知》出台一个月来,围绕“第二套房”认定标准,各银行间的博弈主要有三重:一是各家银行之间的“单体博弈”;二是工、农、中、建、交五大银行和众多股份制银行间的“群体博弈”;三是内资银行和外资银行的“内外博弈”。这三重博弈交织在一起,显示出各类银行一方面盼着竞争对手出台严格的认定标准,然后自己出台宽松的认定标准扩大房贷市场地盘;一方面不愿明确自己的执行细则,生怕因自己的细则过严而导致部分优质客户的流失。

 

    博弈的结果,是调控政策所伸出的拳头“高高举起,轻轻落下”,人们担心此次房贷调控究竟能不能得到落实?人们也期盼调控政策在制定过程中应考虑出台后的可操作性,而不能留一个模棱两可、争论不休的“第二套房”如何认定的“政策后门”,让银行观望不已,让市场无所适从,让百姓变得失望。

 
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